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[+1] #51 23/01/2021 19h27
- lachignolecorse
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Oui vous êtes naïf (sans être péjoratif). En secteur tendu, c’est chacun pour soi et mon conseil est de travailler avec des gens de confiance (AI, notaire,). La déontologie n’existe pas dans ce milieu, quand au respect des réglementations…
J’ai eu aussi des déconvenues (offre au prix annoncé sans condition suspensive… et je n’ai pas eu l’affaire). Actuellement, je visite des biens (annonces parues) alors que les diag ne sont pas faits, les prix sont faits à la louche (nombre de m2 à la louche x prix au m2 marché + 10% à 20%). Les AI vous vendent une renta brute à 7% comme étant une bonne affaire.
Donc c’est clairement la jungle, il faut être dans les premiers, être réactif, se méfier de tout et ne croire en rien. Tenez vous en aux documents qui vous sont communiqués (acceptation formelle de votre offre par le vendeur).
En ce qui concerne les notaires, évitez de les contacter en direct. Vous aurez plus facile à travailler avec votre notaire qui s’adressera au notaire du vendeur.
Je ne pense pas que les DPE soient "arrangés" par contre, on vous propose souvent des DPE vierges, c’est très à la mode actuellement pour les immeubles. A vous d’estimer le travail à faire pour ne pas être gêné par les futures réglementations. Ca devrait s’améliorer à partir de juillet 2021 avec la mise en place de la nouvelle méthode de calcul du DPE.
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#52 23/01/2021 19h31
- perecastor
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Vous mélangez deux situations bien distinctes :
- vous n’avez pas d’offre contresignée du vendeur, en particulier quand elle n’étaient pas au prix de vente ==> c’est le jeu ma pauvre Lucette ! Le vendeur a toute liberté d’accepter l’offre qui lui plait, au prix qu’il lui plait. Et l’agent a toute liberté (on pourrait même dire l’obligation) de continuer la commercialisation tant qu’il n’a pas reçu un accord écrit des vendeurs.
- vous aviez une offre contresignée du vendeur mais la vente n’a pas été au bout alors que vous le souhaitiez ==> vous étiez dans votre bon droit et avez été lésé. Si cela vous arrive de nouveau, ne pas hésiter à mandater un avocat pour rappeler vos droits au notaire, vendeurs et agent immobilier, dès que vous sentez que les choses trainent et que l’affaire est en train de vous échapper. En général ça calme tout le monde.
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#53 23/01/2021 19h42
- amoilyon
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Bre a écrit :
Bonjour,
C’est un peu dépité et énervé que j’écris ce post pour avoir votre façon de procéder lors de vos visites et achats Immo car ça fait 2 ans maintenant que j’essaie de monter d’un niveau j’ai déjà quelques appartements) et il y a toujours un truc qui cloche et qui fait que ça capote..
C’est le jeu ma pauvre Lucette.
Vous êtes dans un marché tendu, avec moins d’offres intéressantes que d’acheteurs.
J’avais fait le même constat que vous plus haut sur cette file et dans ma présentation en 2016. Que je rate les visites, que mes offres finissent à la poubelle, et que jamais ça ne voudra donc…
Maintenant, avec presque 5 ans de recul, et quelques achats, j’ai mon dossier " en cours", que je suis, et dont je relance régulièrement - en ce moment j’en ai 12, y a de tout : succession, service contentieux d’un immeuble ou je suis proprio, agent immo avec qui j’ai déjà acheté qui travaille au corps une proprio,… -. Si par bonheur une seule aboutit à un achat, ça serait une heureuse surprise.
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#54 23/01/2021 19h47
- Surin
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Bre en faisant une offre au prix il n’y a pas de raison - sauf exception - de ne pas faire affaire.
L’exception c’est en effet le cas où quelqu’un arrive après vous et propose "mieux". Je l’ai fait récemment, cherchant une maison et hésitant sur une qui finalement reçoit une offre au prix. J’oublie toute velléité de négociation, me résigne à passer par l’agent (j’avais les proprios en direct) et fais une offre au prix sans condition suspensive. Le "problème" est que l’agent en question est loyal et me dit que ça se fera normalement et qu’il me contactera si changement. D’autres agents n’ont pas ces scrupules. De la même manière que moi, en tant qu’acheteur, n’ai pas de scrupule à "forcer" un peu les choses face à de parfaits inconnus, sans pour autant dépasser les limites en proposant une surenchère ou autre.
C’est possible que c’est ce qui vous est arrivé, maintenant ce n’est pas la norme.
Si pour d’autres offres vous aviez bien négocié, il est évident que n’importe qui passant après et proposant mieux vous prendra l’affaire. Dans un marché tendu, il ne faut pas se montrer trop exigeant, on le voit post-confinement, certains biens partent vite et trop cher alors qu’ils seraient restés sur le marché peu avant.
Continuez sans trop vous poser de question, votre tour viendra, vous avez engrangé pas mal d’expérience.
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#55 23/01/2021 19h53
- xazh
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Monceau a écrit :
Il me semble qu’il ya une reglementation qui dit que tant que l’offre n’a pas été répondue, plus aucune nouvelle visite n’est possible.
NON !
Le seul cas interdisant de maintenir les visites, c’est que la vente soit parfaite, c’est à dire que l’offre déposé par l’acheteur soit acceptée par le vendeur formellement.
Une fois que cette offre est devenue une vente, les visites ne sont plus possibles même si l’on reste dans le délai de rétractation de l’acheteur ou dans le délai des conditions suspensives si elles existent.
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[+1] #56 23/01/2021 20h37
- DrMinimal
- Membre (2016)
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Bonsoir,
concernant le bloquage des visites et des offres le temps que l’offre actuelle soit répondue, j’ai effectivement connu une agence qui s’imposait cette règle de « déontologie », il y a 6 ou 7 ans, dans une petite ville où le marché n’était pas encore tendu et où on pouvait encore se permettre de faire passer des artisans avant de faire une offre.
Depuis, j’ai changé de villes et sur mes marchés c’est la loi de la jungle : inenvisageable de faire chiffrer les travaux avant de faire une offre, ni d’espérer que l’agent temporise la vente sur la base d’une offre qui n’est pas au prix. J’ai connu aussi quelques « injustices », notaires qui ne répondent pas, agent qui m’informe quelques semaines après qu’un autre acheteur a été sélectionné pour une offre identique, vendeur qui change les conditions de vente la veille de la signature de la promesse etc etc… Ça m’a clairement créé des cheveux blancs que je n’avais pas avant, mais je me suis adapté, c’est comme ça.
Depuis, j’ai mon notaire, je connais presque toutes les agences de ma (pourtant grosse) ville, qui est un margoulin, qui ne l’est pas (je préfère les margoulins, qui trouvent de meilleures affaires…), et quand je ne connais pas c’est mon notaire qui connaît.
Oui c’est stressant, frustrant, mais « there is no free lunch ». S’il y a des pépettes à gagner à la clé, d’autres seront sur le coup, c’est comme ça.
Avec le nombre d’acquisitions que vous avez faites jusque là je ne comprends pas pourquoi vous n’avez pas votre propre notaire.
Aussi, n’hésitez pas à vous la raconter lors d’une visite: vous avez plusieurs appartements, vous avez l’habitude, vous avez votre notaire qui est très réactif, vous savez comment se passe une promesse de vente, un financement, les délais, vous savez chiffrer vous-même vos travaux en un coup d’œil, tiens ça c’est de l’amiante j’espère que ça apparaît sur les diagnostiques, au fait ce n’est pas trop compliqué de vendre avec tel défaut structurel (j’adore faire ça quand il y a d’autres visiteurs)…
Comme dit plus haut un agent optimise son ratio temps/gains. Il est prêt à baisser un peu son gain en l’échange d’un gain de temps. En ce sens il pourra pousser votre offre X% inférieure s’il a la sensation qu’avec vous l’affaire est bouclée.
Si vous demandez à faire des visites avec des artisans, des promesses orales de ne plus faire de visites (faites le lui signer !) etc… vous n’envoyez pas de bons signaux…
Bon courage,
Dr. Minimal
Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.
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#57 23/01/2021 21h13
- Bre
- Membre (2014)
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Et oui vous avez pour la plupart raison, je ne vis pas dans le monde des bisous ours mais je suis un homme de principe et quand je dis quelque chose je m’y tiens, c’est pourquoi jusqu’à encore aujourd’hui je n’aime pas faire d’offre sans être sûr à 99% que j’irai au bout. Pour la maison de cette semaine j’ai fait venir un plombier car les wc c’est le nerf de guerre dans la division et je n’étais pas sûr des possibilités, j’aurai peut être du attendre avant de faire venir quelqu’un, c’est ce que je ferai les prochaines fois je pense.. il y a des périodes où c’est déception car les loupés s’enchaînent, encore ce soir j’ai loupé une mustang de 68 mon importateur est fermé le week end, entre 2 mails un mec a déposé un acompte.. ça aurait un plaisir/investissement, une beauté !(akram 😉)
Pour le notaire j’en ai écrémé 5 je crois.. j’avais le mien une femme au top réglo, toujours là à pointer les détails dans les compromis..elle et sa consœur ont disparu en 3mois personne ne sait pourquoi ..
Depuis j’ai que des boulets, au point où passer à la double minute en devient inutile tellement ils servent peu mes intérêts..
Assez parlé de moi ☺️!
Vous comment procédez vous quand une affaire se présente? Vous tirez sur la corde ou vous prenez au prix? Offre contresignée de l’agent pour stopper les visites? Je ne demande pas le théorique mais vous qu’est-ce que vous faites et qui marche?
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[+2] #58 24/01/2021 10h32
- Range19
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ça me semble assez simple : tout dépend de la concurrence et de votre capacité à accepter ou non le prix et d’être perçu comme "sérieux".
Depuis un peu plus de deux ans, le nombre d’investisseurs a fortement augmenté sur ce qui m’intéresse (lots sympas dans résidences "récentes" avec parking ou garage), notamment des acheteurs d’autres régions qui achètent sans voir et au prix affiché.
Sur un marché où l’offre diminue et la demande augmente, la question de sa propre attitude par rapport au prix et au financement global de l’opération doit être mûrement réfléchie. Je crois qu’avoir quelques compétences techniques soi même lors de la visite est un gros plus, pas besoin de s’encombrer d’artisans à cette étape (mais je parle de résidences, c’est plus facile que les vieux immeubles).
Je constate dans mon cas qu’il m’est aujourd’hui plus confortable d’acheter maintenant, en m’endettant maintenant, y compris au prix affiché plutôt qu’en tournant en rond pendant trois ans pour trouver la top affaire : en un an le surcoût éventuel par rapport à mon prix psychologique est payé, largement… et depuis des lustres, les top affaires dans ce que je recherche sont relativement rares. Quoi que… Il y en a, je crois en avoir fait quelques unes assez récemment, sans trop le faire exprès d’ailleurs.
Il y a donc des cas où on peut négocier/faire des affaires dans ce contexte tendu ; lorsqu’il y a des difficultés pour organiser des visites, lorsque l’agent s’est gouré dans le prix ou, mieux est mollasson (ça existe encore), lorsque le prix a été tellement surévalué au départ que le vendeur finit par descendre brutalement, en période calme, en été notamment ou dernièrement juste avant le premier confinement.
Mais aussi et surtout lorsque vous êtes pris / connu comme quelqu’un de sérieux (qui ne fait pas perdre son temps, il y a un paquet de rêveurs et touristes dans les "investisseurs")
Ces situations arrivent, dans ce cas il faut foncer et ne pas chipoter pour des broutilles.
Je ne m’encombre donc de personne pour mes visites et je vérifie seul les aspects techniques (c’est plus simple que dans un immeuble ancien) ; si intéressé je fais systématiquement mon offre en fin de visite. De fait, jamais un agent n’est revenu sur nos accords en fin de visite.
J’ai fait pas mal d’acquisitions à mon échelle ces 3 dernières années (9 il me semble), dont seulement 3 au prix affiché et malgré une concurrence certaine.
C’est ce que je fais en fonction de ce que je veux intégrer à mon patrimoine (le CF + n’est pas mon souci immédiat), ça n’a pas vocation de modèle universel.
Dernière modification par Range19 (24/01/2021 10h38)
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#59 24/01/2021 13h14
- Bre
- Membre (2014)
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Je comprends votre point de vue, je le partage en partie. En effet je ressens aussi un nombre d’investisseurs croître, par chez moi beaucoup pour du saisonnier en se disant que c’est le bon plan.. j’en connais plusieurs qui en sont revenus, moi je tiens toujours et mes biens sont très bien loués c’est pourquoi je cherche à investir encore.
Mon problème n’est pas trop de trouver des affaires mais de réussir à les conclure. Il arrive toujours des histoires à coucher debout qui me font dire qu’on me roule dans la farine.
Je fais les visites très souvent seul, que du vieux, ma dernière offre c’était une maison année 30 dans son jus, l’idéal pour une rénovation et pas du bricolage sur une base moisie.
Je fais parfois venir un plombier ou maçon car les évacuations et les toitures/charpentes restent des postes difficiles à juger et coûteux si on se plante.
J’ai l’avantage d’avoir une banque qui sait ce que je fais (pro et immo)je suis à 15% d’endettement environ avec des revenus confortables, l’accord bancaire quasi certain n’est même plus un argument lors de mes offres ..
j’ai lu de faire signer l’agent l’engageant à stopper les visites.. franchement je pense que ce n’est pas aider pour la relation et inutile car comme pour ma dernière offre il pourrait très bien dire que ça s’est vendu via une autre agence, quasi impossible à vérifier..
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#60 29/12/2022 16h32
- Nenuphare
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Bonjour,
Je me permets de relancer ce fil, la tendance immobilière étant en train de basculer.
Les acheteurs semblent retrouver la main.
Les ventes sont plus longues voire figées, les stocks augmentent.
Le site Patrim aide à s’en rendre compte
Les taux d’intérêt ayant sensiblement augmentés et cela va probablement se poursuivre en 2023.
Le cout total de l’opération à crédit a donc augmenté de 15 à 20%
Ces 15-20% ne sont aujourd’hui pas intégrés par les vendeurs.
Quelle serait votre stratégie pour faire passer des négociations de cet ordre de grandeur la?
un argumentaire basé uniquement sur la hausse des taux me semble insuffisant.
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#61 29/12/2022 16h45
- Trahcoh
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Je doute que votre financement émeuve le vendeur. Ce qui motive l’être humain, c’est son intérêt. Montrez au vendeur combien coûte la rénovation, à combien se vendent ou se sont vendus des biens similaires, ou ceux qui ne se vendent pas, je pense que cela l’intéressera davantage que l’état de vos finances. Le coup de "je ne peux pas mettre plus", c’est valable quand on est seul sur l’affaire.
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