Gecina : foncière de bureaux en Ile-de-France

Woyal, le 04/07/2022 a écrit :

Je relance un peu un débat initié par KeepCalmAndBCE sur la file Icade où BofA annonce une valorisation des bureaux à -10%.
Je trouve que nous arrivons sur des niveaux de valorisation relativement faibles sur Gecina à 86€ (soit un PE de 15,6 par rapport aux prévisions en vigueur et après détachement du reliquat de dividende ce jour).

Nous avons une belle société disposant d’un patrimoine de 20,1 milliards €, un endettement net de 6,9 milliards € (31/12/2021) dont 2,2 milliards (plus de 30% de la dette net) ayant une maturité supérieure (ou égale) à 10 ans, à un taux moyen de 1,37% (soit 30 millions € d’intérêts par an).

Pour les gros portefeuilles type assureurs, l’obligation Gecina S.A. 0,875%, FR00140049A8, échéance 2036 me semble une bonne alternative à faible risque, rémunéré 4% (mais forte sensibilité aux taux liée à la durée).

Nous avons des loyers d’un montant supérieur à 600 millions € (2021) dont la croissance est probable compte tenu de la fin de restructuration de plusieurs actifs (uniquement le bail du BCG sur l’immeuble L1ve, ancien siège social de PSA, représenterait un peu plus de 20 millions € annuels*) et à l’indexation liée à l’inflation (même une sous-indexation serait profitable).
Nous avons un outil permettant une exposition à des actifs de bureaux parisiens de très belle qualité, une quantité croissante d’actifs résidentiels en diversification de risque.

Considérons une hypothétique baisse de 30% de la valeur des actifs (sous quel horizon), on aurait un patrimoine à 14milliards €, dont 7 milliards de dettes, 7 milliards € revenant aux actionnaires et une capitalisation actuelle de 6,5 milliards €.
Et cela toujours sans prendre en compte qu’avant la réalisation de la baisse, du cash sera rentré que ce soit par des loyers ou des cessions d’actifs (dont la demande ne baisse pour l’instant pas).

* 800€/m², immeuble de 33500m² et 87% de taux de location = 23,3m€

Mise à jour de ce très bon post :

Nous avons désormais des loyers bruts de 666 millions, en hausse d’environ 10% versus 2021.

Le patrimoine est passé de 20,1 milliards à 17,6 milliards pour les raisons évoquées dans ce post de 2022 (effet taux + quelques ventes), avec une dette nette abaissée à 6,2 milliards et un shareholder equity à 10,5 milliards, versus 12,9 fin 2021.

Nous sommes donc à peu près "à mi chemin" entre la situation fin 2021 et l’hypothèse d’une baisse de 30% de la valeur des actifs.

Les taux de capitalisation me semblent rester relativement bas à fin 2023 (sauf pour la Défense et le hors Paris), ce qui pourrait laisser de la place pour une poursuite de la baisse de valeur du portefeuille en 2024 (d’autant plus que les perspectives de baisse des taux s’éloignent et se réduisent mois après mois).



Pour autant, j’apprécie beaucoup le très bon lissage des maturités de crédit (qui me met plus à l’aise que chez Covivio et Icade), les taux très bas sécurisés (<1,5% en 2023) sur des périodes extrêmement longues alors que les biens bénéficient de l’indexation en continu, ainsi que le pipeline de projets à livraison 2024.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par R3dSqu4re (01/05/2024 14h32)